Les pièges à éviter dans les baux ruraux

Le bail rural est un contrat qui lie le propriétaire d’un terrain agricole et son exploitant. Il est régi par des règles strictes pour assurer la protection du preneur, mais aussi celle du bailleur. Cependant, il peut également comporter des pièges que les deux parties doivent connaître et éviter pour le bon déroulement de leur relation contractuelle.

1- Les clauses abusives ou illicites

Il est essentiel de bien vérifier les clauses du bail rural avant de le signer. Certaines clauses peuvent être abusives ou même illégales, ce qui pourrait causer des conflits entre le bailleur et le preneur. Parmi ces clauses, on trouve :

• la fixation d’un loyer disproportionné par rapport aux valeurs locatives des terres;
• l’interdiction d’utiliser le fonds loué pour certaines cultures ou activités alors qu’elles sont autorisées par la loi;
• l’obligation de souscrire une assurance spécifique sans justification valable.

Il appartient aux parties de lire attentivement le bail et de se faire accompagner par un expert si nécessaire, afin d’éviter d’éventuels litiges en cours de bail.

2-Les mentions obligatoires absentes

Un bail rural doit contenir plusieurs mentions obligatoires, telles que :

1. la désignation précise des biens loués (surface, situation géographique);
2. la durée du bail et la date de son effet;
3. le montant du loyer et les modalités de paiement;
4. les conditions d’élevage et de culture à respecter;
5. les obligations du preneur en matière d’entretien et de travaux.

En l’absence de l’une de ces mentions, le bail peut être considéré comme nul, avec des conséquences sur la sécurité juridique du contrat.

3-Le non-respect du principe du renouvellement automatique

Sauf exceptions prévues par la loi, les baux ruraux sont soumis au principe du renouvellement automatique. Cela signifie que, sauf dénonciation du bail dans les formes et délais légaux, celui-ci se prolonge pour une nouvelle période de même durée que celle initialement prévue. Ce principe vise à assurer une certaine stabilité à l’exploitant agricole. Toutefois, il peut être source de contentieux si le bailleur souhaite récupérer ses terres plus tôt que prévu ou si le preneur ne respecte pas ses obligations.

Les motifs légitimes de résiliation anticipée

La loi encadre strictement les motifs permettant au bailleur de mettre fin au bail avant son terme :

• le refus du preneur de payer le loyer dû;
• l’inexécution par le preneur des obligations qui lui incombent;
• la cessation d’exploitation du fonds loué sans motif légitime.

En cas de résiliation abusive, le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts au preneur, en réparation du préjudice subi.

4L’insuffisance ou la non-conformité des terres louées

Le preneur d’un bail rural doit pouvoir disposer d’un terrain suffisant et conforme aux normes agricoles pour pouvoir exercer son activité. Il est donc important de vérifier que les terres louées correspondent bien aux besoins et aux attentes du preneur, notamment :

• en ce qui concerne la surface cultivable et les sols;
• au regard des conditions d’accès;
• s’agissant des bâtiments et installations disponibles sur le fonds loué (bâtiments d’élevage, stockage, etc.).

En cas d’insuffisance ou de non-conformité avérée, il incombe au bailleur de remédier à cette situation, sous peine de voir sa responsabilité engagée.

Les travaux et aménagements réalisés par le preneur

Si le preneur réalise des travaux ou des aménagements sur les terres louées (plantations, clôtures, fossés, etc.), il doit obtenir l’autorisation préalable du bailleur. Il est donc essentiel de prévoir dans le bail une clause précisant les conditions dans lesquelles ces autorisations doivent être demandées et accordées.