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Transformer sa résidence principale en LMNP et bénéficier de l’amortissement

Dans le cadre d’un investissement immobilier, opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut se révéler très avantageux, notamment grâce au mécanisme d’amortissement. Si vous envisagez de transformer votre résidence principale en LMNP, il est essentiel de connaître les étapes à suivre et les avantages liés à cet amortissement.

Qu’est-ce que le LMNP et l’amortissement ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de mettre en location des biens immobiliers meublés sans avoir à s’inscrire en tant que professionnel. Il offre un régime fiscal attractif, puisque les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les charges inhérentes à l’activité de location meublée peuvent être déduites des recettes locatives : frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurance, entretien et réparation …. Parmi ces charges figurent les amortissements, c’est-à-dire la déduction progressive de la valeur du bien immobilier et de son mobilier sur une période donnée.

Création de valeur grâce à l’amortissement

  • Défiscalisation des revenus locatifs : les amortissements permettent de réduire la valeur imposable des revenus locatifs et ainsi de payer moins d’impôts.
  • Maintien de la valeur du bien immobilier : l’amortissement prend en compte la dépréciation naturelle du bien et permet ainsi de conserver sa valeur sur le long terme.
  • Optimisation de la rentabilité de l’investissement : grâce à l’amortissement, il est possible de réduire significativement la fiscalité sur les loyers perçus et d’optimiser le rendement de l’investissement locatif.

Transformer sa résidence principale en LMNP : comment faire ? Pour convertir votre résidence principale en location meublée non professionnelle et être éligible à l’amortissement, plusieurs étapes doivent être respectées :

Illustration l'investissement immobilier

1. Vérifier la conformité des lieux avec les critères d’une location meublée

Votre logement doit répondre aux exigences d’un habitat meublé, c’est-à-dire disposer de l’équipement nécessaire pour assurer une occupation immédiate. Voici la liste des éléments obligatoires pour que votre bien soit considéré comme meublé :

  1. literie,
  2. ustensiles de cuisine et vaisselle,
  3. table et chaises,
  4. placards de rangement,
  5. électroménager,
  6. éclairage,
  7. chauffage.

2. Effectuer les démarches auprès de la mairie

Il est nécessaire d’informer la mairie de votre intention de transformer votre résidence principale en location meublée et, si vous le souhaitez, obtenir un changement d’usage si l’endroit concerné se situe dans une zone où cette procédure est obligatoire (notamment à Paris).

3. Obtenir un numéro SIRET

Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, vous devrez obtenir un numéro SIRET auprès du greffe du tribunal de commerce ou de l’URSSAF. Cela permettra à l’administration fiscale de vous identifier en tant que LMNP.

4. Choisir le régime fiscal adapté

En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ou le régime réel, qui permet de déduire toutes vos charges réelles, y compris l’amortissement. Il est donc essentiel de réaliser une étude préalable pour évaluer la rentabilité de votre investissement sous chaque régime.

Pourquoi opter pour l’amortissement en LMNP ?

L’un des atouts majeurs du statut de LMNP réside dans la possibilité de mettre en place un amortissement pour son bien immobilier et ses équipements. L’amortissement permet la déduction d’une partie de la valeur du bien et des biens mobiliers du résultat imposable, réduisant ainsi les impôts à payer.

L’amortissement n’est possible que sous le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité. En optant pour ce régime, vous pourrez donc amortir votre bien immobilier sur une période de 30 ans (pour un taux moyen de 3 % par an), et les équipements meublants sur une durée de 5 à 10 ans selon leur nature. Ainsi, l’amortissement contribue à réduire significativement l’imposition des revenus locatifs et à optimiser la rentabilité de l’investissement.

Exemple d’amortissement en LMNP

Imaginez que vous possédez un appartement d’une valeur de 200 000 €, dont 20 000 € sont consacrés au mobilier et aux équipements. Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire :

  • 6 000 € par an (3 % de 200 000) pour l’amortissement du bien immobilier,
  • 2 000 € par an (10 % de 20 000) pour l’amortissement des équipements.

Au total, l’amortissement annuel sera de 8 000 €. Si vos revenus locatifs s’élèvent à 15 000 € par an, vous n’aurez à payer des impôts que sur 7 000 € (c’est-à-dire après déduction des 8 000 € d’amortissement).

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CorentinOp
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